一線城市全部跟進認房不認貸

��發布時間：2023-09-04 10:54:58 ��137人看過

9月1日，繼廣州深圳后，上海、北京相繼發文表示執行“認房不認貸”。業內預計，短期內將明顯提振一線城市房地產市場活躍度，激發市場剛需和改善性需求入市。

而在此之前，8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。通知提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

存量房貸利率下調落地，央行表示“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更（房貸）合同約定（利率），或者是新發放貸款置換原來的存量貸款�！睂τ阢y行來說，難點在哪里？存量房貸利率下調本質上是對已有貸款合同的變更，操作上如何不違背市場化、自主協商原則？從信貸政策角度看，除了剛剛提到的存量房貸利率下調，還有哪些優化調整空間？調整優化房地產信貸政策是否會延續因城施策的基調？第一財經《首席對策》專訪招商基金首席經濟學家李湛。

李湛的主要觀點：

存量房貸利率調整考慮到各銀行重新定價能力

商業銀行根據自身情況對存量房貸調整要做預測試

LPR非對稱降息緩解銀行息差壓力

央行平衡息差操作可與貨幣政策配合

降息操作應避免中小銀行面臨更大壓力

住房信貸優惠還可以配合人才引進

一線城市將陸續跟進“認房不認貸” 有利于推動總量需求

存量房貸利率調整考慮到各銀行重新定價能力

第一財經：湛總好非常感謝接受我們的專訪。這次我們來聊聊剛剛落地的存量房貸利率下調的問題。央行之前是表示支持商業銀行和借款人自主去協商變更合同和利率約定，或者是新發放的貸款置換原來的存量房貸，您認為對于銀行來說難點在哪？

李湛：因為房貸在商業銀行貸款占有一定的比例。一方面你自主協商，因為這也給銀行增加了一個新的工作量，而且我們看到提前還貸也是排隊，這樣的話也會出現類似提前還貸一樣的情況。另一方面變更利率也要考慮到各家商業銀行重新定價的一個能力，以及后續的運營能力容易對銀行的利潤形成沖擊，并可能造成惡性的競爭。

而相比提前還貸，新發放置換的貸款置換原來的存量，能夠降低對貸款余額的影響。相對來說它可以較少的影響金融市場的波動，新貸款低利率本身已經影響到銀行的利息差，比如說轉按揭。這些開放，它也會加劇同業的競爭。如果是說有一些區域控制不好尺度導致惡性競爭的話，會對一些商業銀行尤其是中小銀行造成負面的影響。

商業銀行根據自身情況對存量房貸調整要做預測試

第一財經：存量房貸下調，它本質上就是對一個已有貸款合同的變更，所以說從操作上來說，如何使變更它一方面不違背市場化原則，一方面還要有更多的自主協商？

李湛：央行實際上給出的指導意見就是按照市場化法制化的原則，支持鼓勵商業銀行與借款人自主協商，它把決定權是交給了市場和機構。商業銀行它要根據市場情況或者區域本身的這種供需情況，以及自身的經營情況，對存量房貸的利率，它要做事先的一個預測試，同時對加點做出一個調整。你說20個bp，30個bp、50個bp，這本身就是一個市場化的過程。

對于自主協商的選擇來說，這種原則考慮到商業銀行的客戶管理能力。包括對客戶的精準畫像分層，對不同類型也給予不同的調整方案，所以考慮到市場條件的變化，合同的變更可以有一定的靈活性。比如說當市場利率如果不降、持平甚至有所上升的時候，銀行和借款人是不是也有權來做重新的一個協商利率呢？這個就是說要根據整個的市場的條件的變化來做自主性的一個靈活性的選擇。

LPR非對稱降息緩解銀行息差壓力

第一財經：我們看到其實之前已經有不對稱的降息了，業內人士也認為5年期以上的LPR沒有降，為的就是接下來存量貸款利率下調留出一個空間來，您怎么看？

李湛：今年的新舊房貸的利差是持續擴大的，因為兩個期限的LPR在6月份都已經經歷了一次下調，但存量的房貸利率一直居高不下。因此我們看到人民銀行在今年的下半年的工作會議上，特別提到了，指導商業銀行依法有序調整存量的個人住房貸款利率，它是給予了市場一個明確的預期。

保持5年期LPR不變，它是可以緩解新舊房貸利差的進一步擴大，給后續存量按揭利率的調整預留一定的空間。另外 LPR的影響不只是樓市，從LPR本身的定價的參考作用出發，目前不對5年期LPR做調整也有助于商業銀行緩解息差的壓力，穩定凈息差，使商業銀行也保留一定合理的利潤空間。

央行平衡息差操作可與貨幣政策配合

第一財經：我們其實都知道，整體從市場來講，利率確實是有下行的趨勢的，所以央行呵護銀行息差和利率降低，它當中怎么來平衡？

李湛：我們看市場的實際情況，今年以來提前還貸潮是一波一波的。主要就是新舊房貸利差的擴大。同時我們也確實看到居民在投資配置規模上的收縮，尤其是我們可以看到對因為一些相應的理財產品的收益也不太理想，我剛才提到了，就導致了它這樣的一個行為。

對于銀行而言提前還貸，大幅影響當前的貸款余額。在這個背景下降低長端的LPR以及存量房貸利率是符合市場預期的，減少提前還貸的行為，或者引導貸款人置換貸款，緩解房貸規模的波動，降低對整體經濟的后續影響。

當然利率的降低尤其是貸款利率的降低，當然是影響到銀行凈息差，但是它不是全部。我們看這幾年商業銀行也在致力于非利差業務的轉型，這也是緩解息差收縮壓力的一個重要的出發點。從央行層面來看，平衡息差的操作空間也要跟其他貨幣政策的一個配合，比如說定向降準，降低存款利率，從商業成本上出發來進行精準導向的這種結構性的貨幣政策工具。

降息操作應避免中小銀行面臨更大壓力

第一財經：降低銀行資金成本方面，在這方面會有更多的操作空間。因為我們都知道其實大行姑且它有一定的能力，小銀行方面它是否壓力會更大，是否會有更應該傾向于它們的政策出臺？

李湛：一些中小銀行它本身的存貸的存款的成本的壓力就比大行要高，銀行業內部的競爭，存貸款如果調整的步伐不一致的話，很可能導致貸款的搬家，加劇業內的競爭。

尤其如果大行大幅調整下，那使得資金成本較高的小行就繼續承壓，對于中小銀行，尤其是農商行，它本身的傳統的經營理念，以前就過度強調存款立行，它的資金結構，我剛才說的儲蓄類，尤其是中長期的定期存款占比會比較高，這些因素使得負債成本下降的難度會更大。所以我們在做總量的一個下調的時候，也要考慮到不同銀行之間資金成本的差異，以免中小銀行面臨更大的壓力。

第一次經：對于中小銀行來說，有沒有特別的、針對性的措施能讓他們避免這些風險？如果整體會有一個調整的話。

李湛：中小銀行的調整主要是從央行的層面，它可能包括對于再貸款，對法定存款準備金率，它有一個差別利率來支持中小銀行。同時因為這次存貸利率的下降，不同的區域，還有在同一個區域的不同行，它都存在不同的操作空間，它應該不會是一致性的。所以這個是中小銀行可以根據自己的所在的區域，或者所在銀行的這種市場的競爭結構來做相應的調整。

住房信貸優惠還可以配合人才引進

第一財經：目前房地產市場下行勢頭并未見好轉，從信貸政策角度看，除了剛剛提到的存量房貸利率下調，還有哪些優化調整空間？

李湛：比如說在住房公積金方面，對不同住房壓力的家庭可以差別化設置公積金貸款規模的上限，當然對城市公積金的管理提出了更高的要求。另外縮短個人按揭貸款放款周期，也有利于釋放剛性和改善性的住房的需求。

那從住房需求本身的考慮，住房信貸的優惠，可以配合人才引進。我們最近可以看到一些重點城市，包括一線，一些二線城市，包括三線以及一些省會的城市，對于正在引進的一些人才，尤其是對新來的就業大學生都給予了一些住房的優惠，包括也有一些人才房，安居房。既能吸引人才的落地，又能為房地產市場創造新需求，它是一個綜合性的一個配套的措施，才會起到一個比較好的結果。

一線城市陸續跟進“認房不認貸” 有利于推動總量需求

第一財經：所以您認為調整房地產的信貸政策，是否接下來也會有一個因城施策的這么一個過程？

李湛：是的，我們可以看到之前二、三線的城市的購房優惠的政策是頻出的，一線城市相對較少，但現在我們看到最近包括廣州深圳的認房認貸政策的調整，我們可以看到一線城市的風向標是在啟動的。這種政策邊緣化的影響力會更大，它對于房地產市場的需求，政策落地的一個改善，空間的調整，對市場的影響會更大。

認房不認貸，我們說廣州深圳出來了，接下來我們覺得北京上海也會陸續的出來。這一些我們做了一個估算，目前仍在執行認房又認貸的10余個城市，還有10多個城市，它貢獻了就是一線和強二線的城市，2021年2021年房地產還不錯的，2021年全國房地產投資的28.3%，商品房銷售面積的17%，銷售金額的30%，土地購置面積的15%。所以這個政策工具的納入很可能認房認貸的一個調整，是對整個總量房地產市場需求，我們覺得是有很積極的一些推動的作用的。